房地产市场的核心生产要素——土地和资金——从来就没有市场化,始终集中和垄断在政府手中,土地供应量和货币供应量,以及何时供应,如何供应等,都是政府说了算。
有半月之久不怎么上网了。闲暇之余,浏览某门户网站,在费劲地关闭外眼花缭乱的flash广告后,发现有关政策调控、房价走势的讨论依然是热闹非凡,但大家大作明显少了。细读了几篇文章,又发现文章题目有明显地追求点击率之嫌,其中观点更是略显极端,甚至有失偏颇,存在对市场基本认知上的谬误。
持这种观点的人可能没有亲身经历过1998年后的房改,以及前后市场的变化。1998年之所以称之为中国房地产市场的里程碑,是因为在当年的上首次明确地提出将住宅产业作为“两点”(新的经济增长点和消费热点),也由此引发了现在我们所熟知的房地产市场“黄金十年”。但房改并不等同于房地产市场化。在其后的几年里,几乎所有企事业单位都在忙着建房、分房和旧房核价。笔者最后一次享受单位分房就是在1999年。甚至到了2002、2003年,许多中西部城市的机关、实业单位还在继续搭着福利分房的“末班车”。
其实,房地产市场线日,即国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的施行时间(国土资源部l1号令)。国土资源部11号令出台,被视为土地制度的一场,并因此开启了房地产市场化的进程。而2004年“71号令”(俗称“八三一大限”)的出台,结束了土地市场“双轨制”(协议出让和招标拍卖挂牌出让)的历史。这是中国房地产发展史上一个重要的转折点,开启了中国房地产市场的一个新时代“后八三一时代”。回头看来,国土资源部11号令、71号令,再加上2003年央行的121文(关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知),基本确定了房地产市场的政策基调和市场生产要素的配置格局,是影响房地产市场化进程的三个重要文件,更是一次历史性的转折。事实上,直到2004年后,房地产市场才真正开始了百花齐放了景象。从房地产企业的年度业绩曲线图中也可以清楚地看到这一点。
但是,上面所说的市场化是相对僵化的计划体制而言,而且仅仅是土地和房屋流转环节的市场化,房地产市场的核心生产要素土地和资金从来就没有市场化,始终集中和垄断在政府手中tianbo天博网址,土地供应量和货币供应量,以及何时供应,如何供应等,都是政府说了算。
地根和银根是房地产的两大命门。地根和银根没有市场化,房地产市场怎么可能市场化,又何谈高度市场化?更枉论目前“走两步、退三步”的政策了。
本轮调控伊始,以CCTV2、中国社科院以及几位以鼓噪降级为主业的博客写手等唱衰派代表,就像吃了兴奋剂一样,发着狠劲一定要“证明自己判断对了,哪怕只有一次”。有的断言房价非降不可,有的甚至断言会下降30%。竟连看涨派代表任志强的立场也好像松动了,无论是由衷的,还是吓唬政府。
为了证明什么而有选择性地提供一些证据,往往会无视事物的本身意义所在。就像两个当街对骂的村妇,一个说另一个与她丈夫了,一个说另一个不要脸。而丈夫矛盾冲突的主体,此时可能躲在门后偷着乐呢。
因为专业从事房地产管理咨询之故,本人对制度学有较深入的系统研究,加之对十几年来的房地产市场政策几乎熟记在心,并参与过多次政策研究会议,因此始终对市场调控政策的系统性、及时性、适宜性和有效性抱有很大的怀疑。甚至当媒体上关于市场走势、房价的讨论愈发热闹时,发言的愈发低落,就好像《手机》中严守一恐惧性地躲避手机一样。
◎土地制度可以说是房地产市场一些问题的核心所在。试问在可预见的将来,土地和国有性质和政府集中垄断的格局会有改变吗?哪怕是些许!
◎土地市场的问题其实反映了中央政府和地方政府在财权和事权上的不对称。试问在可预见的将来,国家财税制度会有重大突破或根本性改革吗?哪怕是些许!
◎谁都知道保障房建设很重要。但当公务员们能够拿出充足的证据证明自己属于保障对象(可以很容易拿出月收入3000元、妻子下岗、孩子上学等证据),而“X漂”们却拿不出证明,眼看着数量少得可怜的保障房流入到机关公务员手中,你是不是感觉很无奈,毫无办法?你能改变这个市场利益集团吗?你不能!
◎人口流动红利和城市化趋势是住房需求的源动力。试问在可预见的将来,这些趋势会改变吗?放眼全球,回望两百年,你能举出通过垄断供应、抑制需求而实现调控目的的例子来吗?反面的例子倒是有很多,比如、毒品,屡禁不绝!
前些日子,北京媒体报道说,四环内的平均房价已达34620元/㎡。一位计划在北京给孩子买房的外地朋友问怎么涨得这么快,我说周围的房子有多贵,四环边儿的房子就该多贵,因为四环内几乎没有地了四环边儿房子就是周围的房子。
至少,如果我们不健忘的话,在过去的N年里,犹豫中没有买房的人都后悔了,被唱衰派所吓退的开发商都错失了发展良机tianbo天博官网。
那位向我了解北京房价的朋友最近趁着房价疲软终于在北京买房了,给九月份来北京读大学的儿子买的。